Nous savions déjà que la loi du 18 juin 2014, ne s’appliquait pas aux procédures en cours (Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n° 16-15.010 : JurisData n° 2017-012240).

La Cour de cassation précise dans cette affaire que l’article L. 145-15 du Code de commerce s’applique en revanche bien aux baux en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014.

Ainsi les clauses contestées sur le fondement de l’article L. 145-15 du Code de commerce sont réputées non écrites, peu important que le bail ait été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel.

Outre cette précision importante, l’arrêt commenté écarte la prescription biennale sur ce type d’action.

Depuis la loi Pinel de 2014, trois régimes s’appliquent distinctement en matière d’actions relatives aux baux commerciaux :

• L’action en contestation des clauses du bail visées par l’article L. 145-5 du Code de commerce dont on se demandait si elle était imprescriptible ;
• Les actions relatives au statut des baux commerciaux, soumis à prescription biennale selon l’article L. 145-60 du Code de commerce ;
• Les actions autres que celles mettant en cause le statut des baux commerciaux, soumises à prescription quinquennale de droit commun.

Restait non résolue la question du délai de prescription applicable aux actions exercées sur le fondement de l’article L. 145-15 du Code de commerce dès lors que l’article L. 145-60 du Code de commerce relatif à la prescription biennale n’avait pas été modifié. Certains auteurs soutenaient que, quand bien même la sanction était modifiée, l’action était soumise à la prescription biennale.

Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation juge que : « l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription ».

La conséquence est notable : les clauses contraires à l’article L. 145-15 du Code de commerce peuvent être contestées à tout moment, peu important la date de conclusion du bail et même 2 ans après cette conclusion.

Précisons néanmoins que les actions en restitution de loyer, dès lors que la clause est réputée non écrite, sont toujours soumises à la prescription quinquennale. Ainsi, le preneur malgré le caractère non écrit de la clause, ne pourra demander la restitution des sommes indûment versées par son bailleur que dans une limite de cinq ans avant l’acte interruptif de prescription.

Six ans après la loi Pinel, l’arrêt commenté opère donc une clarification nécessaire du régime des actions en contestation des clauses du bail énumérées par l’article L145-15 du code de commerce.